みなさんおはようございます！
北海道の田舎に3階建てを建築し、1階に１DK×２戸、２階と３階を自宅にして住宅ローンを引こうと思ったのに、あっさり方針転換したてぃえんうーです。

以前から興味があったので、土地を探していたころから北海道全域のアパート、マンションもチェックしていました。ネット検索で数をこなして、実際に物件を見なければ「物件を見る目」を養えないと思ったのと、実際に何度も物件見学に行き、「周辺環境を見る目」も養いました。

方針転換をして１か月くらい経った頃に札幌市の隣の市に気になる物件をネットで見つけました。これが私の初めての物件になるのですが、前の記事にも書いた通りネット掲載されている物件は不動産会社が「需要ないからいらない！」となった案件がほとんどです。ですから、下記の掲載内容を見ても信じられませんでした。

＜ネット記載内容＞
造り　： 木造アパート
価格　： 2200万円
利回り： 8.5％
築年数：１年 ← ここが一番信じられなかった（なぜ築浅で売るの？）
間取り：１DK
部屋数：４戸

本当は築浅で想定利回り(＊1)が10％以上を探していましたが、不動産ブームもあり2015年頃は（北海道では）築年数が経過している物件でも8～10％くらいの物件が多かったです。新築は6～7％台が多く、お手頃価格はありませんでした。この頃、東京では木造アパート１DKで４％～6％くらいだったと記憶しています。

この物件は見ていた中で価格も安いし、何といっても築年数が１年というのに惹かれました。築年数が浅い場合、手抜き工事でない限り５～10年は修繕はないので資金的にも大丈夫だろうと思ったからです。ただ安いには何か理由があるのでは？という不安もありながら、売却理由(＊2)、レントロール(＊3)、固定資産税評価証明書(＊4)の提供依頼と問い合わせをすることにしました。

初めての物件で慎重になっていたこともあり、何度も不動産屋さんにメールで問い合わせをしました。結果的に新築ということもあり価格の値引きは叶いませんでしたが、最後は電話でもやり取りし、出張の神戸から夜景を眺めながら条件付きで申し込みをしたのを今でも覚えています。11月下旬の出来事でした。

＊１：想定利回り ＝ 満室時年間家賃収入 ÷ 販売価格 × 100
　　　この場合は、  187万円 ÷ 2200万円 × 100 ＝ 8.5％
＊２：なぜ売却理由を聞くのか
　　　年配で引退を考えている方は資産整理のため安く売却してくれる場合がある
　　　売主が資金繰りに困っており、急いで売却したい場合に
　　　投資家で次の物件を購入したいがため資金確保を優先して売却する場合がある
＊３：レントロール
　　　現在の入居状況及び入居者の確認（長期入居者は今後も入居継続の可能性あり）
　　　最近入居した人の家賃が長期入居者より下げられている場合、今後の入居者も下げな
　　　ければ入居してくれない可能性がある。すると家賃収入が減り想定利回りも変わって
　　　くるので注意が必要
＊４：固定資産税評価証明書
　　　物件の土地と建物の価格を国が評価した時の価格で、売却価格との乖離を見る
　　　乖離が大きい場合は価格交渉にも使えることがある