休日はどう過ごしましたか？また明日から仕事で憂鬱なてぃえんうーです。

アパートオーナーになってまだ家賃の入金がされていないのに、過去の「父の教え」の
通り返済比率を家賃の50%以内にすることを達成したので、意外とイケるじゃん！と
調子に乗って次の物件を探し始めました（正確には毎日探してました）。

＜今回の検索条件＞
・10年以内の築浅アパート
・戸数：4戸以上
・価格：2000万円以
・想定利回り：10%以上
ただ価格は合ってもやはり築年数が25年を超えるものがほとんどだったので、
購入後の修繕を恐れて踏み出せずにいました。
（アパート購入で100万円使ったら資金は数十万円しかなくなったのでお金ない）

条件は合わなかったのですが勉強！と言い聞かせてアパート見学に行きました。
田舎のさらに田舎にある築14年、4戸、1450万円の木造アパートで、案内してくれたのは
今でもビジネスで繋がりある△◯不動産のみっちー（女性50代）です。この出会いが後に
色んなビジネスに結びつくとは思ってもいませんでした。肝心のアパート自体はというと、
日当はよかったものの周辺立地が悪いのと、外壁が傷んでいたため修繕が必要なこと、
出口戦略（＊1）が思い描けないため却下しました。やはり現地確認は必要ですね。
物件選びは出口戦略を思い描けるかどうか！？が重要です！

その帰り道に、みっちーから「てぃえんうーさん！戸建てはどう？立地はいいから見ていかない？価格はそれなりだけど頑張るよ。」の口車に乗せられ「あ、ついでに見ときましょうか。」と直行したのがまさか購入する事になるとは…。

次回「アパート購入から1ヶ月後に戸建て買う」です。

＊１出口戦略：不動産投資の基本です。築年数が経過すると修繕や建て替え、
修繕もせずそのまま、売却など様々選択肢がでてきますが、最終的に資産にならなければ
意味がありません。更地にして戸建地として売るのか、自分が住むのか・・・考えずに
旗竿地や再建築不可の物件を購入しては出口の時に安く買い叩かれたりします。
（旗竿地や再建築物件で戦略を立てて実施している方はいますが素人には難しいです）

こんにちは。アパートオーナーのてぃえんうーです^^

ブログのタイトルどおり「離婚前にこっそり」アパートオーナー業を始めたわけですが、銀行に書類を提出すると必ず確認書類が送られてきます（これはほんとどうにかならないもんですかね？）。これでバレたら離婚のときに財産分与だとかでモメそうなので、この部分はめちゃめちゃ気を遣いました。

別居している方は別居先に書類を送れば問題ないのですが、そうでない方は郵便局の私書箱を使うことをお勧めします。ただ「本人確認」が必要な場合はどうなるのか・・・わかりません。私は事前に融資課のA神課長に「離婚する予定で、書類送られるとマズいんで可能なものは銀行に受け取りに来ます」と伝えていました。私は別居はしていたのですが、双方の家を行き来するなんともおかしな別居でしたので郵便物を見る機会はあったと思いますが、運よく見つからず特にトラブルにはなりませんでした。

離婚時には別居時の引っ越し費用やこっそり不動産投資で100万円くらい使ったこともあり、何となく悪い感じがしたので財産分与は残りを１：５くらいにしました。もちろんこのあと購入する不動産を含め、不動産投資をしたことは知られていません（笑）

次回！「物件選びは出口戦略を思い描けるかどうか！？」です。
本日の夕夜にアップ予定です。

おはようございます。てぃえんうーです。

融資特約(※1)を付けて物件の申し込みは終わったものの、まだ銀行へ融資の相談はしていませんでした。出張先の神戸から戻ってすぐにアポ無しで銀行の融資課へ飛び込みで融資の依頼に行きましたが、本来は事前アポをした方が良さそうです。無礼な突然の訪問者に担当してくださったのは、以後もお世話になった支店融資課長のA神さんでした。

物件書類をお渡ししたあとド素人の私にローンの内容を説明し、ヒアリングで自己資金はいくら出せるんだ？や収入証明などを確認され正式に申し込みになりました。この時、北◯銀行では年収が500万円以上の方むけにお得な金利のアパートローンがあり、前年にある仕事で恐ろしいまでの残業をさせられていた事もあり何と条件に当てはまったのです（残業は断固反対）。ただ仲介手数料(※2)はローンに組み込めないとのことで、この部分は工面するよう指示がありました。この場合は72万円の仲介手数料(※2)がかかりました。案件によっては物件費用と雑費（仲介手数料や火災保険、司法書士手数料など）を含めてローンが組めることがあります。もちろんその分返済金額も多くなるので注意が必要です。

融資審査には2週間くらいかかり、属性や他にローンがないか、他の支店の口座状況、自己資金、支払い能力などが確認されます。融資を待っている間も承認が下りてからもワクワクとドキドキが止まりませんでした。物件検索から2か月が経ち既に12月になっていたので、自分自身へのクリスマスプレゼントということで契約日は12月24日にしました。雪がチラつく中、晴れてアパートオーナーとなりました✨

今回の金利は1.20%と、アパートローンにしてはかなり低いと思います。銀行に比べ、信用金庫の方が審査基準が緩いと聞きますが金利は多少高めですので注意が必要です。

＜掛かった費用＞
物件取得：2200万円
仲介手数料：72万円
火災保険　：約35万円（地震保険含む）
司法書士手数料：約16万円

＜毎月の収支＞
月間家賃：約17万円（満室時：駐車場賃貸含む）
月々支払：約8万5千円
管理費　：約8,500円

※1  融資特約：銀行の融資が受けられる場合のみ購入の意思を示すこと。一応これを言っておかないと、（他の人から申込きても売らないように）物件押さえておいたんだから融資が下りないから買わないとか言うなよ！手数料払え！とトラブルになりかねないので申込時に書いておきましょう

※2  仲介手数料：一般的に不動産売買は物件価格×3%＋6万円