みなさんおはようございます！
北海道の田舎に3階建てを建築し、1階に１DK×２戸、２階と３階を自宅にして住宅ローンを引こうと思ったのに、あっさり方針転換したてぃえんうーです。

以前から興味があったので、土地を探していたころから北海道全域のアパート、マンションもチェックしていました。ネット検索で数をこなして、実際に物件を見なければ「物件を見る目」を養えないと思ったのと、実際に何度も物件見学に行き、「周辺環境を見る目」も養いました。

方針転換をして１か月くらい経った頃に札幌市の隣の市に気になる物件をネットで見つけました。これが私の初めての物件になるのですが、前の記事にも書いた通りネット掲載されている物件は不動産会社が「需要ないからいらない！」となった案件がほとんどです。ですから、下記の掲載内容を見ても信じられませんでした。

＜ネット記載内容＞
造り　： 木造アパート
価格　： 2200万円
利回り： 8.5％
築年数：１年 ← ここが一番信じられなかった（なぜ築浅で売るの？）
間取り：１DK
部屋数：４戸

本当は築浅で想定利回り(＊1)が10％以上を探していましたが、不動産ブームもあり2015年頃は（北海道では）築年数が経過している物件でも8～10％くらいの物件が多かったです。新築は6～7％台が多く、お手頃価格はありませんでした。この頃、東京では木造アパート１DKで４％～6％くらいだったと記憶しています。

この物件は見ていた中で価格も安いし、何といっても築年数が１年というのに惹かれました。築年数が浅い場合、手抜き工事でない限り５～10年は修繕はないので資金的にも大丈夫だろうと思ったからです。ただ安いには何か理由があるのでは？という不安もありながら、売却理由(＊2)、レントロール(＊3)、固定資産税評価証明書(＊4)の提供依頼と問い合わせをすることにしました。

初めての物件で慎重になっていたこともあり、何度も不動産屋さんにメールで問い合わせをしました。結果的に新築ということもあり価格の値引きは叶いませんでしたが、最後は電話でもやり取りし、出張の神戸から夜景を眺めながら条件付きで申し込みをしたのを今でも覚えています。11月下旬の出来事でした。

＊１：想定利回り ＝ 満室時年間家賃収入 ÷ 販売価格 × 100
　　　この場合は、  187万円 ÷ 2200万円 × 100 ＝ 8.5％
＊２：なぜ売却理由を聞くのか
　　　年配で引退を考えている方は資産整理のため安く売却してくれる場合がある
　　　売主が資金繰りに困っており、急いで売却したい場合に
　　　投資家で次の物件を購入したいがため資金確保を優先して売却する場合がある
＊３：レントロール
　　　現在の入居状況及び入居者の確認（長期入居者は今後も入居継続の可能性あり）
　　　最近入居した人の家賃が長期入居者より下げられている場合、今後の入居者も下げな
　　　ければ入居してくれない可能性がある。すると家賃収入が減り想定利回りも変わって
　　　くるので注意が必要
＊４：固定資産税評価証明書
　　　物件の土地と建物の価格を国が評価した時の価格で、売却価格との乖離を見る
　　　乖離が大きい場合は価格交渉にも使えることがある

みなさんこんにちは。てぃえんうーです。

今は２,３日に１度、不動産サイトをチェックしていますが、この頃は土地を探すため毎日朝・昼休み・夜に何度も新着情報を確認していました。何かに憑りつかれていましたね（笑）。いいかな？と思うもの案件があったら、休みの日に自転車で駆け巡っていました。
なぜ自転車？かというと、自転車は周囲の環境を簡単にチェックでき小回りが利くからです。気分転換にもなりますしね。あと車で土地のあたりをぐるぐる回るのは怪しまれないかな？と思ったのもあります。

しかし、夏から探し始めて３か月くらい経っても全然住みたい場所の土地が出てこないし、価格も合いませんでした。とにかくお金がなかったので、土地は50～70坪で800万円以下、建物は2,500万円以下（＊北海道の田舎だからできることです）を目安にしていたのも見つからない要因だったと思います。全然条件が合わず諦めムードになっていたとき、「やっぱりアパートかマンションにしようかなぁ」と思うようになりました。土地を探すのと同時にアパートやマンション情報も検索していたので意外とあっさり方向転換をしてしました。

方針転換にはちゃんと理由があります。
①初めの方針では建築まで1年近くかかり待ってられない
　⇒建築会社や工務店にお願いすればデザインなどお願いできますが、打ち合わせやデザインにこだわり時間がかかる。また本業が忙しくこちらに時間を割けない
　⇒銀行とローン契約した場合、建物前にローンの支払いが開始されると払えない
　（＊あとから分かったのですが、この場合は建築後に支払い開始されるパターンが多いです）
　⇒自分自身に転勤のうわさが流れてきた
②アパートやマンションなら入居者がいればすぐに収益が入る
　⇒選定をミスらなければ満室でいけるでしょうという根拠のない自信（この選定をミスる人がいるからアパート経営失敗する人がいるのにね）
　⇒利回り次第では10年掛からず支払いが終わる
　⇒売主さんの売りたい理由によっては安く購入できる

ただ安い価格で掲載されている高利回り物件はだいたい築年数が結構経過しています。「高利回り物件は、安く購入できても購入後に修繕が発生したり、水漏れが発生したりと何かとお金がかさむケースがあります。」って本に書いていたので、できるだけ築年数が浅く安い物件を探しにネットで検索する日々が始まりました。

そしてついに次回、「運命のアパートに出会ってしまう」

自由な未来は家賃収入で作ろう♪

不動産投資の一歩を踏み出す!

おはようございます。てぃえんうーです。

昨日の記事で目標と探したい広さの土地を決めました。
「50～70坪に3階建てを建てる。1階は１DK×２戸で、２階３階は自宅にして住宅ローンを引く」です。

ただ不動産屋にコネがない！銀行に知り合いがいない！ローンを借りたことないから何もわからない！離婚したらお金がなくなる（慰謝料を支払うかもれしないので）で、ないものづくし。どこから手を付けたらいいかわからない状態でした。ただ一歩踏み出さないと状況は変わりません。

一番いいのは「不動産業者さん」や「知り合い」に土地情報を紹介してもらうことです。しかし、コネはないし、お金もなければ、ローンを引けるかも分からないやつが飛び込みで行っても、信頼関係も築けていないので市場に出ていないよい情報を紹介してくれるはずがありません。なので、とりあえずネットで検索して希望のものをピックアップします。

検索では地域、土地の広さ、金額など必要条件を入力して検索し、そこでいくつか候補を挙げました。

私が当時も今も閲覧しているサイトは下記の３つです。

・不動産連合体（運営はラルズネットさん）

・楽待
⇒ここだけリンク貼れなかった…

・健美家

このような検索サイトに掲載されている情報は既に不動産屋さんが「いらな～い！」ってなったものが掲載されています。不動産屋さんのみが情報を見ることができる「レインズ」というサイトがあり、彼らはいち早く情報を得て良いものは先に購入しているわけです。残り物には福があるでしょうか？

住所の情報があって行けるところは自分で直接確認します
私が現地で見ている主な点
①周辺の環境やライバルのアパートがないか
②あれば入居状況（アパートに空室の貼り紙してないか）
③日当たりなど確認（隣にビルやマンションはないか？）
④隣近所に建築予定がないか（あとから日当たりが悪くなることもあるので）
⑤近くに工場があって異臭はないか
⑥狙っている隣がアブナイ感じの方じゃないか
⑦安い！と思ったら建築不可とか（市街化調整区域）
⑧地盤はどうか
⑨自分がここに住みたいか
他にもいろいろあるので本を読んで学びましょう

初めから不動産屋さんと一緒に行かないのは落ち着かないし、知識がないと言いくるめられるような気がしたのでまずは自分で行動しました。